Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen, aber sie ist aktuell noch vermietet. Plötzlich wird aus einem vermeintlich einfachen Vorhaben ein komplexes Projekt: Darf ich überhaupt verkaufen? Was passiert mit dem Mietvertrag? Und was, wenn der Mieter nicht kooperiert? Wer diese Fragen kennt, ist schon einen Schritt weiter. In diesem Beitrag erfahren Sie, worauf es beim Verkauf einer vermieteten Immobilie wirklich ankommt.
Kurz zusammengefasst:
Ja, Sie können Ihre vermietete Immobilie jederzeit ohne Zustimmung des Mieters verkaufen. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) bedeutet: Der neue Eigentümer tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Das macht den Verkauf nicht unmöglich, aber anspruchsvoller. Mit der richtigen Strategie, Erfahrung und etwas Fingerspitzengefühl lässt er sich dennoch erfolgreich abschließen.
Kauf bricht nicht Miete – was das konkret bedeutet
„Kauf bricht nicht Miete“ ist kein Sprichwort, sondern geltendes Recht: § 566 BGB regelt, dass beim Eigentümerwechsel der bestehende Mietvertrag automatisch auf den Käufer übergeht. Der Mieter behält alle Rechte und Pflichten aus seinem bestehenden Vertrag. Der neue Eigentümer kann das Mietverhältnis nicht einfach beenden, nur weil er das Objekt gekauft hat.
Was das für Sie als Verkäufer bedeutet:
Der Verkauf ist rechtlich unproblematisch. Was es für den Käufer bedeutet: Er übernimmt das Objekt mit Mieter, Mietvertrag und laufender Miete und kann nicht sofort selbst einziehen.
Das hat direkte Auswirkungen auf den Preis: Vermietete Objekte erzielen in der Regel 10–20 % weniger als leerstehende Immobilien und der Abschlag hängt von Miethöhe, Mietdauer und Zustand des Mietverhältnisses ab. Liegt die Miete nahe am Marktniveau, fällt der Abschlag geringer aus.
Wer kauft eine vermietete Immobilie und warum?
Vermietete Objekte sind kein Ladenhüter, sondern sprechen nur eine andere Käufergruppe an. Und die ist in Rosenheim und Oberbayern durchaus aktiv:
Kapitalanleger
Sie suchen genau das: ein Objekt mit laufenden Mieteinnahmen, ohne Leerstandsrisiko. Für sie ist der vorhandene Mieter ein Vorteil.
Eigennutzer mit Geduld
Sie kaufen mit dem Ziel, selbst einzuziehen und kündigen nach dem Kauf wegen Eigenbedarfs, sobald die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Wohnbaugesellschaften und
institutionelle Investoren
Besonders bei größeren Mehrfamilienhäusern relevant.
Gerade im Großraum Rosenheim, mit steigenden Mieten, einer moderatoren Nachfrage und der Lagegunst zwischen Chiemsee, Inn-Salzach und den Alpen, ist die Investorennachfrage nach vermieteten Objekten wieder mehr spürbar. Das schafft echte Verkaufschancen, auch ohne Leerstand.
Der Mieter: Kooperationspartner oder Hürde?
Diese Frage stellen sich viele Verkäufer. Und die ehrliche Antwort ist: Es kommt darauf an. Und genau deshalb braucht es beim Verkauf vermieteter Objekte mehr Fingerspitzengefühl als bei leerstehenden Objekten.
Was Mieter dürfen und was nicht:
Ein generelles Vorkaufsrecht haben Mieter beim normalen Hausverkauf nicht mit einer Ausnahme: Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann erstmalig verkauft, haben Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Besichtigungen müssen rechtzeitig angekündigt werden (in der Regel 24–48 Stunden vorab) und der Mieter muss sie dulden, kann aber Einfluss auf Zeitpunkt nehmen.
Viele Mieter reagieren verärgert, wenn sie das Gefühl haben, überrumpelt zu werden. Transparenz ist hier oft die klügere Strategie. Wer frühzeitig und respektvoll kommuniziert, erlebt häufig deutlich weniger Gegenwind.
Hier kommt der Makler als neutraler Vermittler ins Spiel. Er agiert als Puffer zwischen Eigentümer und Mieter, führt Gespräche professionell und ohne emotionale Abhängigkeit und öffnet Türen, die für Eigentümer alleine geschlossen geblieben wären.
Wann und wie ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?
Ein häufiger Wunsch ist, dass der Käufer irgendwann selbst einziehen möchte.
Das ist grundsätzlich möglich, aber auch an klare Voraussetzungen gebunden.
Was als Eigenbedarf gilt:
Der Käufer selbst oder enge Familienangehörige (Eltern, Kinder, Geschwister, auch Haushaltsangehörige) benötigen die Wohnung und der Bedarf muss konkret, nachvollziehbar und ernsthaft sein. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann zu Schadensersatzforderungen führen.
Eigenbedarf kann erst nach dem Kauf geltend gemacht werden und nicht bereits während des Verkaufsprozesses. Außerdem greift eine zusätzliche Sperrfrist von meist 3 Jahren bei Umwandlung in Eigentumswohnungen.
Kündigungsfristen
je nach Mietdauer:
Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
Über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Für individuelle Fragen zur Eigenbedarfskündigung empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Wie läuft der Verkaufsprozess bei vermieteten Objekten ab?
Der Ablauf unterscheidet sich in einigen wesentlichen Punkten vom Verkauf einer leerstehenden Immobilie, aber er ist planbar. Und wer gut vorbereitet in den Prozess geht, hat die meisten Hürden schon hinter sich.
Vorbereitung
Zunächst zur Vorbereitung: Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen, Miethöhe und Miethistorie sollten von Anfang an griffbereit sein. Dazu kommen Energieausweis, Grundbuchauszug und Baupläne. Bei Eigentumswohnungen außerdem die Teilungserklärung und aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlung. Je vollständiger die Unterlagen, desto reibungsloser läuft der Verkauf.
Bewertung
Bei der Bewertung kommt bei vermieteten Objekten zusätzlich häufig das Ertragswertverfahren zum Einsatz, also nicht der klassische Vergleichswert, sondern eine Berechnung auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen und des Liegenschaftszinses. Das erfordert Erfahrung: Ein Makler, der den Rosenheimer Markt kennt und vermietete Objekte nicht zum ersten Mal bewertet, macht hier den entscheidenden Unterschied.
Kommunikation
Parallel dazu steht die offene, respektvolle und strukturierte Kommunikation mit dem Mieter. Am besten läuft sie über den Makler. So bleibt das Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter unbelastet und Besichtigungen lassen sich deutlich einfacher koordinieren. Rechtzeitige Ankündigung, Rücksicht beim Timing, möglichst wenige aber gezielte Termine schützen alle Beteiligten.
Ansprache
Und schließlich: die passende Ansprache der richtigen Käufergruppe. Ein Kapitalanleger möchte Mietrendite, Restlaufzeit des Vertrags und Objektzustand auf einen Blick. Ein potenzieller Eigennutzer fragt zuerst, ab wann Eigenbedarf möglich wäre. Beides erfordert eine unterschiedliche Kommunikation und die Erfahrung, beide Welten zu kennen.
Häufige Fragen
Eine gesetzliche Informationspflicht vor dem Verkauf besteht grundsätzlich nicht. Nach dem Eigentümerwechsel muss der neue Eigentümer den Mieter jedoch über den Wechsel informieren. Aus taktischen Gründen ist eine frühzeitige, transparente Kommunikation dennoch meist die bessere Strategie. Sie verhindert Überraschungen bei Besichtigungen und fördert die Kooperation.
Beim normalen Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer bereits bestehenden Eigentumswohnung hat der Mieter kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Ausnahme: Wird eine Mietwohnung erstmals nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung verkauft, greift § 577 BGB. In diesem Fall hat der Mieter das Recht, das Angebot zu denselben Konditionen anzunehmen.
Vermietete Immobilien erzielen in der Regel einen niedrigeren Preis als vergleichbare leerstehende Objekte – der Abschlag liegt je nach Mietverhältnis zwischen 10 und 20 Prozent. Liegt die Miete jedoch nahe am aktuellen Markniveau und ist das Mietverhältnis stabil, kann der Abschlag deutlich geringer ausfallen. Eine fundierte Einwertung zeigt Ihnen genau, wo Ihr Objekt steht.
Fazit
Verkaufen können alle Makler. Verstehen nur wenige. Das gilt besonders beim Verkauf vermieteter Objekte: Hier braucht es rechtliches Grundwissen, Strategie und echte Markterfahrung. Wer den Rosenheimer Immobilienmarkt kennt und weiß, wie Kapitalanleger denken, kann auch ein vermietetes Objekt erfolgreich und fair platzieren – mit einem Ergebnis, das alle Seiten respektiert.
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