Verkaufen, aber wie?
Mit Makler oder in Eigenregie?
Diese Fragen stellen sich viele Eigentümer, sobald die Entscheidung gefallen ist, eine Immobilie zu veräußern. Und sie ist alles andere als banal: Denn der gewählte Verkaufsweg beeinflusst, wie viel Zeit Sie investieren, wie sicher der Ablauf ist und nicht zuletzt, wie viel Sie am Ende vom Verkaufserlös behalten.
Ob beruflich stark eingespannt, erstmals in der Rolle des Verkäufers oder erfahrener Immobilienprofi: Unser Beitrag hilft Ihnen dabei, den richtigen Weg für Ihre persönliche Situation zu finden, objektiv, transparent und mit dem Blick für das Wesentliche. Denn beim Immobilienverkauf geht es nicht nur um Zahlen, sondern auch um Vertrauen, Verantwortung und darum, Fehler zu vermeiden, bevor sie teuer werden.
Der Verkaufsweg ist mehr als
eine Nebensache
Der Verkauf einer Immobilie ist keine alltägliche Entscheidung. Für viele Menschen geht es um eine der größten finanziellen Entscheidung ihres Lebens, verbunden mit hohen Werten, viel Emotion und der Frage: Wie gehe ich es richtig an?
Die Wahl des Verkaufswegs, ob mit Makler oder in Eigenregie, ist dabei kein Detail. Sie beeinflusst:
Wer eine Immobilie verkauft, oft nur ein- oder zweimal im Leben, trifft eine Entscheidung mit weitreichenden Folgen. Schon kleine Fehler können nicht nur den aktuellen Verkaufspreis drücken, langfristig Vermögenswerte schmälern und die Altersvorsorge gefährden.
Trotzdem entscheiden sich viele Eigentümer dafür, ohne Makler zu verkaufen, vor allem, um die Provision zu sparen. Wer viel Zeit mitbringt, sich auskennt und strukturiert vorgeht, kann seinen Verkauf auch allein stemmen. Doch der Weg in Eigenregie birgt Risiken. Wer sich hingegen für einen Makler entscheidet, profitiert meist von mehr Reichweite, einer fundierten Bewertung und klaren Abläufen, gibt dafür aber auch einen Teil der Kontrolle ab.
Beide Wege haben ihre Berechtigung. Wir helfen Ihnen dabei, die passende Entscheidung zu treffen, je nach Erfahrung, Immobilientyp, Zeitbudget und Marktlage. Denn beim Immobilienverkauf gilt: Es gibt kein „richtig“ oder „falsch“, sondern nur den Weg, der zu Ihnen passt.
Warum der Verkauf mit Makler
oft der bessere Weg ist
Der Immobilienverkauf ist mehr als ein Inserat und ein Besichtigungstermin. Es geht um Strategie, Struktur und um Menschen. Ein erfahrener Makler denkt den gesamten Weg zum Abschluss. Und dieser Weg ist komplex. Ein professioneller Immobilienmakler bringt dabei nicht nur Fachwissen ein, sondern nimmt Eigentümern auch Last von den Schultern: emotional, zeitlich und organisatorisch. Hier sind die wichtigsten Vorteile im Überblick:
Marktkenntnis statt Bauchgefühl
Der Wert einer Immobilie lässt sich nicht „nach Gefühl“ bestimmen. Zu viele Faktoren spielen eine Rolle: (Aus-)Nutzung des Grundstücks oder der Immobilie (Fachsprache: Maß der Bebauung), Baujahr, energetischer Zustand, lokale Markttrends und natürlich die Lage. Hier sind kleinräumigen Unterschieden im Mikrostandort unbedingt zu berücksichtigen. Ein guter Makler bewertet Ihre Immobilie realistisch und fundiert: auf Basis aktueller Vergleichspreise und Nachfrageentwicklungen und mit Blick auf Lage, Zustand, Ausstattung und Zielgruppe.
Diese Objektivität schützt vor klassischen Fehlern: Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab und zwingt später manchmal zu Preisnachlässen. Ein zu niedriger Preis verschenkt Vermögen. Beides lässt sich vermeiden.
Mehr Reichweite durch Strategie
Ein durchdachtes Vermarktungskonzept sorgt dafür, dass Ihre Immobilie gesehen wird und zwar von den richtigen Menschen. Makler entwickeln eine Strategie, die zu Ihrem Objekt passt, und kümmern sich um:
- ein hochwertiges Exposé mit professionellen Fotos, klaren Grundrissen und ansprechenden Texten
- die Auswahl passender Onlineportale, ggf. ergänzt durch Printanzeigen oder Social Media
- den Abgleich mit bestehenden Kundenprofilen, wodurch sich schon früh ein passender Käufer findet
So entsteht Reichweite mit System, nicht nach dem Prinzip Hoffnung.
Zeitgewinn durch Struktur
Der Immobilienverkauf kostet Zeit: Interessentenanfragen, Rückrufe, Terminabstimmungen, Besichtigungen, Unterlagen, Verhandlungen. Wer hier nicht mit Struktur arbeitet, verliert schnell den Überblick.
Ein Makler organisiert für Sie den Ablauf von A bis Z:
- prüft Interessenten vorab (z. B. Bonität, Kaufabsicht)
- filtert „Besichtigungstouristen“ heraus
- übernimmt die komplette Kommunikation
- stimmt alle Termine mit Gutachtern, Banken, Kaufinteressenten, Notar ab
Für Eigentümer bedeutet das: mehr Ruhe, mehr Klarheit und mehr Zeit für das Wesentliche.
Sicherheit, die sich bezahlt macht
Fehlende Unterlagen oder unklare Vertragsformulierungen können später teuer werden. Ein erfahrener Makler kennt die Fallstricke und sorgt für rechtliche Sicherheit:
- Er beschafft alle notwendigen Dokumente (z. B. Pläne, Energieausweis, Teilungserklärung, Grundbuchauszug)
- Er koordiniert die Erstellung eines rechtssicheren Kaufvertragsentwurfs mit dem Notar
- Er ist bis zur notariellen Beurkundung und Übergabe an Ihrer Seite
Das schützt nicht nur vor rechtlichen Risiken, es gibt auch das gute Gefühl, alles im Griff zu haben.
Emotionale Distanz, sachliche Verhandlung
Viele Eigentümer sind emotional an ihre Immobilie gebunden. Ein Makler schafft die nötige Distanz:
- Er vermittelt die Verhandlungspositionen objektiv, souverän und mit Fingerspitzengefühl
- Er kennt die Argumente, mit denen sich Einwände oder Nachverhandlungen professionell begegnen lassen
- Er verliert das Ziel nie aus den Augen: den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihre Immobilie
Nettoerlös: oft mehr trotz Maklercourtage
Es klingt paradox, aber viele Verkäufer erzielen mit Makler einen höheren Erlös, selbst nach Abzug der Provision. Warum?
Weil ein Makler den Preis marktgerecht positioniert, die Verhandlung professionell vermittelt und eine breite Nachfrage erzeugt. Wer hingegen Fehler macht, zahlt nicht selten einen hohen Betrag, ganz ohne es zu merken. Erfahrung macht hier den Unterschied.
Chancen des
Privatverkaufs
Nicht jeder Immobilienverkauf braucht zwingend einen Makler. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein Verkauf in Eigenregie funktionieren und für einige Eigentümer sogar die bessere Wahl sein. Vorausgesetzt: Sie bringen Zeit, Marktkenntnis und die Bereitschaft zur sorgfältigen Vorbereitung mit.
Hier sind die wesentlichen Vorteile, fair beleuchtet und ohne falsche
Versprechen:
01
Einsparung der Maklerprovision
Der offensichtlichste Vorteil: Wer privat verkauft, spart sich die Maklerprovision. Je nach Bundesland und Objektwert kann das eine erhebliche Summe sein. In unserer Region liegt die Gesamtprovision im Schnitt zwischen 4% und 6%.
Diese wird zwar in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, doch auch der Verkäuferanteil ist spürbar und bleibt beim Direktverkauf im eigenen Budget.
Wer also über die nötige Kompetenz verfügt, kann hier Kosten sparen, ohne zwangsläufig auf einen fairen Verkaufspreis zu verzichten.
02
Volle Kontrolle über den Verkaufsprozess
Ein Privatverkauf ermöglicht maximale Eigenständigkeit:
Verkäufer führen die Kommunikation direkt, ohne zwischengeschaltete Instanz. Besichtigungstermine, Verhandlungen oder Preisänderungen lassen sich flexibel und individuell gestalten. Viele Eigentümer schätzen es, selbst zu entscheiden, wer in ihr Haus kommt und wie sie das Objekt präsentieren. Dabei können persönliche Geschichten, emotionale Werte oder die Besonderheiten der Nachbarschaft gezielt betont werden, Aspekte, die für bestimmte Käufergruppen besonders wichtig sind.
03
Ideal für erfahrene Verkäufer
Nicht jeder Eigentümer ist auf Unterstützung angewiesen. Manche bringen bereits Erfahrung aus früheren Immobilienverkäufen mit oder verfügen beruflich über Fachwissen:
Juristen, Bauingenieure, Immobilienprofis oder Vertriebsfachleute sind mit rechtlichen, technischen und marktwirtschaftlichen Fragen gut vertraut. Sie können Abläufe strukturieren, Unterlagen vorbereiten und fundiert verhandeln und wissen auch, wann sie externe Expertise (z. B. Notar, Steuerberater) einbinden sollten. Für diese Zielgruppe kann der Eigenverkauf eine selbstbestimmte, wirtschaftlich sinnvolle Option sein.
04
Flexible Preisgestaltung
Wer eigenständig verkauft, hat volle Kontrolle über den Preis und über die Verkaufsstrategie:
Preisänderungen können spontan vorgenommen werden, z. B. bei wenig Resonanz. Bei Verhandlungen ist mehr Spielraum möglich, etwa durch Vereinbarungen zur Möblierung, Übergabezeitpunkten oder kleineren Sanierungen. Diese Flexibilität ist in manchen Marktphasen ein Vorteil, wenn sie klug genutzt wird.
05
Eigenregie braucht Expertise
So groß die Chancen auch sind: Sie entfalten sich nur, wenn der Privatverkauf professionell angegangen wird. Wer sich nicht ausreichend vorbereitet, riskiert Fehleinschätzungen und damit finanzielle Verluste. Notwendig sind: vollständige Unterlagen, realistische Preise, klare Kommunikation und permanente Erreichbarkeit. Auch rechtliche Kenntnisse und Fingerspitzengefühl bei Verhandlungen gehören dazu.
Fazit: Der Verkauf in Eigenregie ist kein Selbstläufer, aber mit der richtigen Vorbereitung kann er für bestimmte Eigentümer eine echte Alternative sein.
Die Schattenseiten des
Privatverkaufs
So verlockend die Einsparung der Maklerprovision auch erscheinen mag: ein Verkauf in Eigenregie bringt nicht nur Verantwortung, sondern auch Risiken mit sich. Wer den Aufwand unterschätzt oder ohne Erfahrung an den Markt geht, kann schnell in schwieriges Fahrwasser geraten.
Zeitintensiv und organisatorisch anspruchsvoll
Ein Immobilienverkauf in Eigenregie ist ein echtes Vollzeitprojekt, besonders für Menschen ohne Erfahrung. Neben dem Alltag übernehmen Privatverkäufer sämtliche Aufgaben, die ein Makler routiniert abwickelt: Sie müssen Unterlagen beschaffen, ein ansprechendes Exposé erstellen, Inserate schalten, Anfragen beantworten, Interessenten prüfen und Termine koordinieren. Auch Besichtigungen wollen geplant und nachbereitet werden. Hinzu kommen Preisverhandlungen und die Vorbereitung des Notartermins. Der Zeitaufwand summiert sich schnell, je nach Objekt, Marktumfeld und Nachfrage, auf über zahlreiche, kostbare Stunden.
Fehlendes Know-how birgt rechtliche Risiken
Ein Immobilienverkauf ist rechtlich anspruchsvoll. Fehler können teuer werden, oft erst im Nachhinein. Häufige Stolperfallen:
- unvollständige oder fehlerhafte Angaben im Exposé
- vergessene Unterlagen wie Energieausweis oder Baulastenverzeichnis
- mangelnde Absicherung bei Käuferauswahl (z. B. Bonität)
- unsaubere Formulierungen im Kaufvertrag
- Unkenntnis zu Themen wie Gewährleistung, Widerrufsrecht oder Haftung
Hier reicht Halbwissen nicht aus. Wer privat verkauft, muss bereit sein, sich intensiv einzuarbeiten oder professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.
Unterschätzen Sie die psychische Belastung nicht
Ein Verkauf bedeutet immer auch: Bewertung. Und diese erfolgt nicht nur finanziell, sondern auch emotional. Privatverkäufer stehen dabei persönlich im Fokus:
Kritische Rückfragen, Preisverhandlungen oder Absagen gehen direkt an sie, ohne schützenden Puffer. Wer emotional stark mit der Immobilie verbunden ist, reagiert mitunter zu impulsiv oder nachgiebig, beides kann sich nachteilig auf den Verkauf auswirken. Ein erfahrener Makler bleibt hier souverän, verhandelt sachlich und schützt Sie als Eigentümer vor unnötigem Druck.
Risiko eines niedrigeren Verkaufserlöses
Auch wenn keine Maklergebühren anfallen: der Nettoerlös kann am Ende trotzdem geringer sein. Eine ungenaue Preisstrategie oder schwache Vermarktung führt zu längeren Verkaufsphasen – mit steigender Verhandlungsbereitschaft. Unprofessionelle Präsentationen (z. B. schlechte Fotos, unklare Beschreibungen) reduzieren die Nachfrage. Viele Käufer erwarten bei einem Privatverkauf automatisch einen „Preisnachlass“, weil keine Provision anfällt. Was zunächst wie eine Ersparnis aussieht, kann so zum finanziellen Verlust werden.
Wenn Sie in Eigenregie verkaufen möchten, seien Sie sich der Verantwortung und der Fallstricke bewusst. Es braucht Wissen, Zeit, Geduld und die Fähigkeit, auch unter Druck einen klaren Kopf zu bewahren. Für manche Eigentümer ist das machbar. Für viele ist die Unterstützung durch einen erfahrenen Makler aber der sichere Weg und oft auch der wirtschaftlichere.
Was kostet der Verkauf? Ein realistischer Blick auf Maklerhonorar und Eigenaufwand
Beim Immobilienverkauf spielen finanzielle Überlegungen eine zentrale Rolle und damit auch die Frage: Was kostet mich der Verkauf mit Makler im Vergleich zur Eigenregie? Die Antwort ist nicht pauschal, aber eine realistische Einschätzung hilft, die richtige Entscheidung zu treffen.
Maklerprovision: Klar kalkulierbar
In unserer Region liegt die Gesamtprovision im Schnitt zwischen 4% und 6%. Bei Wohnimmobilien gilt seit Ende 2020: Verkäufer und Käufer teilen sich die Maklerkosten meist hälftig, sofern beide Parteien den Makler beauftragt haben. Das bedeutet für Verkäufer in der Regel etwa 2 % bis 3 % des Kaufpreises, zuzüglich Mehrwertsteuer.
Wichtig: Die konkrete Ausgestaltung hängt vom Einzelfall ab und sollte immer rechtlich geprüft werden.
Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 € liegt der Verkäuferanteil der Provision typischerweise bei rund 15.000 bis 17.850 €.
Eigenverkauf: Keine Provision, aber auch nicht kostenfrei
Wer seine Immobilie selbst verkauft, spart zwar die Maklercourtage, muss aber dennoch mit Ausgaben rechnen, zum Beispiel für:
- Professionelle Objektfotos oder virtuelle Rundgänge: 300 – 1.000 €
- Home Staging (optional): 500 – 2.000 €
- Je nach Paket und Laufzeit kosten Immobilienanzeigen für Privatverkäufer etwa 59,90 € bis 139,90 € pro Monat oder pro Insertionslaufzeit.
- Erstellung eines Energieausweises: ca. 500 – 1.000 €
- Grundbuchauszug, Bauunterlagen, bautechnische Prüfungen: teils gebührenpflichtig
- Fahrkosten, Druckkosten, Notartermin-Vorbereitung: variabel
Hinzu kommt ein Punkt, der im Alltag schnell unterschätzt wird: die eigene Zeit. Ein Immobilienverkauf in Eigenregie braucht Organisation, Geduld und viele Stunden. Und diese Zeit fehlt an anderer Stelle: im Beruf, in der Familie oder bei wohlverdienten Ruhephasen. Wer nebenbei verkauft, übernimmt ein zweites Projekt oft mit über 80 Stunden Aufwand.
Die Frage ist nicht nur: Wie viel ist mir eine Stunde wert?
Sondern auch: Wo nehme ich sie her?
Der Vergleich muss individuell sein
Ob sich die Eigenregie lohnt, hängt maßgeblich davon ab, ob der Verkäufer es schafft, einen vergleichbaren Verkaufspreis wie ein professioneller Makler zu erzielen, keine rechtlichen oder preislichen Fehler zu machen, und den eigenen Aufwand realistisch zu bewerten. Denn selbst ein um 3–5 % höherer Verkaufspreis durch bessere Vermarktung kann die Maklerprovision vollständig ausgleichen oder sogar übertreffen. Umgekehrt kann ein falscher Einstiegspreis oder eine misslungene Präsentation zu Preisabschlägen führen, die weit über der Provision liegen.
Unsere Empfehlung: Schaffen Sie eine Vergleichsbasis
Ein transparenter Kostenvergleich braucht eine fundierte Grundlage. Deshalb empfehlen wir Eigentümern: Lassen Sie Ihre Immobilie unverbindlich bewerten, idealerweise von einem oder mehreren Maklern mit lokaler Marktkenntnis. Holen Sie Angebote ein und vergleichen Sie Aufwand, Leistungen und potenzielle Erlöse. Denn am Ende geht es nicht nur um Kosten, sondern um den Wert Ihrer Immobilie und darum, wie viel davon tatsächlich bei Ihnen ankommt.
Welcher Verkäufertyp sind Sie?
Der richtige Verkaufsweg hängt nicht nur von der Immobilie ab, sondern auch von Ihnen. Zeit, Wissen, Erfahrung und persönliche Neigung spielen eine entscheidende Rolle. Die folgende Übersicht hilft Ihnen, sich selbst besser einzuordnen und eine passende Entscheidung zu treffen
1. Der beruflich stark eingespannten Eigentümer
Sie haben einen vollen Kalender, arbeiten unter Zeitdruck und können sich kaum vorstellen, mehrere Besichtigungen oder Vertragsdetails selbst zu organisieren?
Unsere Empfehlung: Entscheiden Sie sich für einen erfahrenen Makler. Er übernimmt die gesamte Abwicklung, strukturiert, rechtssicher und mit viel Feingefühl. So gewinnen Sie Zeit, Klarheit und ein gutes Gefühl.
2. Der unerfahrene Erstverkäufer
Es ist Ihr erster Immobilienverkauf. Sie kennen sich mit Marktpreisen, rechtlichen Anforderungen oder Verhandlungstaktiken nicht aus?
Unsere Empfehlung: Holen Sie sich professionelle Unterstützung, idealerweise durch einen Rundum-Service. Alternativ kann auch ein Teilservice helfen: etwa für Wertermittlung, Exposé-Erstellung oder Vermarktung. So vermeiden Sie kostspielige Fehler und gewinnen Sicherheit.
3. Der erfahrene Immobilienkenner
Sie haben schon mehrere Immobilien verkauft, kennen sich mit Marktmechanismen aus und bringen vielleicht juristisches oder bauliches Fachwissen mit?
Unsere Empfehlung: Wenn Sie zusätzlich über ausreichend Zeit verfügen und den Aufwand realistisch einschätzen, kann der Eigenverkauf für Sie eine lohnende Option sein, vorausgesetzt, Sie gehen professionell vor und sichern sich bei Bedarf punktuelle Beratung.
4. Der preissensible, aber gut vorbereitete Verkäufer
Sie möchten die Maklerprovision sparen und sind bereit, sich intensiv einzuarbeiten? Sie nutzen Checklisten, lassen professionelle Fotos machen und informieren sich umfassend?
Unsere Empfehlung: Der Privatverkauf ist möglich, aber nicht ohne Risiko. Prüfen Sie Ihre Grenzen ehrlich. Bei Unsicherheiten empfehlen wir, rechtlichen Beistand (z. B. durch einen Notar) oder punktuelle Maklerleistungen in Anspruch zu nehmen.
Makler-Quiz
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Drei Fragen, die Ihre Entscheidung leichter machen:
- Wie viel Zeit habe ich wirklich, über Wochen hinweg?
- Wie sicher fühle ich mich bei rechtlichen und finanziellen Themen?
- Wie realistisch kann ich den Wert meiner Immobilie einschätzen, ohne emotionale Brille?
Ein kostenloses Erstgespräch mit einem Makler kann ebenso hilfreich sein wie eine eigene Marktanalyse. Beides gibt Ihnen ein realistisches Bild und damit die Grundlage für eine Entscheidung, die zu Ihnen passt.
Denn klar ist: Beide Wege, mit Makler oder in Eigenregie, können funktionieren. Entscheidend ist, dass Sie Ihren Weg bewusst wählen. Mit Herz und Verstand.