Erhalten Sie exklusive Einblicke in den Immobilienmarkt von Rosenheim! Wir haben unsere P+S immopartner Experten interviewt, um die aktuellen Entwicklungen, Herausforderungen und Zukunftsaussichten in dieser lebendigen Stadt zu beleuchten.
Rosenheim, bekannt für seine Nähe zu München und seine hohe Lebensqualität, hat in den letzten Jahren bedeutende Veränderungen im Immobiliensektor erlebt. Erfahren Sie mehr über die verschiedenen Einflussfaktoren auf die Immobilienpreise, die begehrtesten Stadtteile, und erhalten wertvolle Ratschläge für Käufer und Verkäufer.
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Wie hat sich der Immobilienmarkt in Rosenheim in den letzten Jahren entwickelt?
Die Preise für Neubauimmobilien waren in den Jahren 2015 bis 2022 in extreme Höhen gestiegen. Durch die Zinserhöhung der EZB ab Jahresende 2022 stiegen die Zinsen von Immobiliendarlehen in kurzer Zeit auf über 4%. Die Nachfrage nach neugebauten Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäusern brach durch die hohe Last der Finanzierung komplett ein und führte zum bislang massivsten Umbruch am Immobilienmarkt in Rosenheim. Auch am Markt der Bestandsimmobilien besteht seither ein großer Abwärtstrend bei den Kaufpreisen und ein Boden scheint noch nicht in Sichtweite. …
… Dadurch weichen viele Menschen auf Mietobjekte aus, um ihren Wohnraumbedarf zu decken, was wiederum die Mieten nach oben treibt. Dieser Trend wird unterstützt durch einen deutlichen Zuzug vor allem aus München, wo sich viele Leute die teuren Mieten nicht mehr leisten können und ins Umland ausweichen.
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Welche Faktoren können hier eine Wende beeinflussen?
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Gibt es spezielle Stadtteile in Rosenheim, die besonders begehrt oder weniger nachgefragt sind?
Durch seine Lage, nahe an den Bergen und die schnellen Verbindungen in alle Himmelsrichtungen ist Rosenheim bei seinen Bewohnern schon sehr begehrt. Sicherlich gibt es Premiumlagen wie z.B. am Stocket, in Fürstätt oder kleinere Flecken in den südlichen Stadtteilen. Insgesamt hat die Stadt und insbesondere, auch der Norden Rosenheims mit der Teilöffnung der Westtangente enorm an Attraktivität gewonnen.
Durch neuere Maßnahmen, besonders im sozialen Wohnungsbau hat sich das Umfeld in den sozial schwächeren Vierteln wie Finsterwalder Straße und Endorfer- Au deutlich verbessert. Die Nähe zum Naherholungsgebiet an der Mangfall und vielen Freizeitmöglichkeiten macht auch diese Bereiche sehr lebenswert.
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Wie wirken sich lokale wirtschaftliche und politische Entwicklungen auf den Immobilienmarkt aus?
Rosenheim und sein Umland verfügen über eine Vielzahl von zum Teil sehr erfolgreichen Industrie- und Dienstleistungsunternehmen. In diesem Zuge ist auch die Hochschule Rosenheim mit nahezu 7.000 Studenten zu nennen. Die hohen Standortqualitäten ziehen immer mehr Menschen an, wodurch die Infrastruktur in deutlichen Druck geraten ist. Gerade Verkehr, KITAS und Schulen kommen dieser Entwicklung nicht hinterher. Hinzu kommt die Wohnungsknappheit. Die derzeitig hohen Anschaffungskosten für Neubauwohnungen hemmen die Bauträger, neue Vorhaben zu verwirklichen. Damit steigen die Mieten. Anders als in München sind jedoch in unserer Stadt Mieten über 15,- € pro qm kaum zu vermitteln. Somit nimmt die Zahl der Einpendler aus dem Rosenheimer Umland deutlich zu. Dies wiederum führt in der Stadt u.a. zum täglichen Stau, der die Attraktivität deutlich hemmt. …
… Der Umstieg auf das Fahrrad wird nicht forciert, obwohl es tolle Möglichkeiten und Anregungen an die Politik gäbe. Ein weiteres Thema sind die aktuellen Leerstände großer Läden in der Innenstadt und der Wandel, der sich daraus vollziehen muss. Dabei könnten wir uns vorstellen attraktive Büroflächen aus den oberen Geschoßbauten in freiwerdende Erdgeschoße zu übertragen, um dann ehemalige Büros in Wohnungen umzustrukturieren.
Politische Entwicklungen wie die Ansiedlung von Flüchtlingen sind insbesondere in den umliegenden Gemeinden ein Thema. Abwanderungen von Betrieben ins Ausland sehen wir bei P+S nicht.
Eine ständige Verbesserung der Infrastruktur (Verkehr, KiTa, Schulen, Ärztliche Versorgung) ist für die Attraktivität der Stadt enorm wichtig, damit attraktive Arbeitgeber hier weiterhin gute Bedingungen finden und neue Betriebe angelockt werden.
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Was sind die größten Herausforderungen für den Immobilienmarkt in Rosenheim?
Den Neubaumarkt anzukurbeln, scheint derart schwierig, dass man hier auf die weitere Entwicklung der o.g. Faktoren warten muss. Bei Bestandsimmobilien sind viele Verkäufer noch zu verwöhnt und sehen keine Veranlassung Ihre Kaufpreisvorstellung den neuen Gegebenheiten anzupassen. Fehlende Investitionen in die Immobilie, nicht nur in energetische Maßnahmen, spielen jetzt aber eine große Rolle für die Käufer. Häuser und Wohnungen z.B. aus den 70er Jahren des vorangegangenen Jahrhunderts sind abgewohnt. Diese Immobilien benötigen meist viel finanziellen Aufwand zusätzlich zum Kaufpreis für eine zeitgemäße Modernisierung.
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Wie sieht die Zukunft des Immobilienmarkts in Rosenheim aus? Gibt es bestimmte Trends, die Sie prognostizieren?
Der Trend geht eindeutig weg vom Einfamilienhaus auf großen Grundstücken hin zu mehr Wohnungsbau. Rosenheim befindet sich im Wandel, mit einem Fokus auf dichter besiedelte Wohngebiete und vielfältigen Wohnungsgrößen.
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Welche Ratschläge würden Sie Käufern und Verkäufern auf dem derzeitigen Markt geben?
Verkäufer sollten regelmäßig Instandhaltungsmaßnahmen durchführen, um den Wert ihrer Immobilien zu erhalten. Bei vermieteten Objekten ist eine laufende Mietanpassung ratsam. Kaufinteressenten sollten frühzeitig Gespräche mit Banken führen, da Zusagen für Immobiliendarlehen häufig sehr lange dauern. Beim Kauf von Bestandsimmobilien sollte ein intensiver Blick auf den Zustand der Immobilie und bei Wohnanlagen auch auf die vorhandenen Rücklagen zur Objektinstandhaltung geworfen werden.
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Wie stehen die Chancen für junge Familien oder Erstinvestoren, auf dem Rosenheimer Markt Fuß zu fassen?
Für junge Familien gibt es im nahen Umland gute Angebote, da Häuser und Wohnungen im Bau oder bereits fertig hergestellt, deutlich im Preis nachgegeben haben. Die aktuelle Zeit ist günstig, da die Angebote an Bestandsimmobilien zunehmen und die Preise weiter sinken. Erstinvestoren sollten sich ebenfalls an Bestandsimmobilien halten. Hier findet man derzeit durchaus Angebote mit Aussicht auf rentable Vermietung.
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Wie beeinflussen Veränderungen in der Verkehrsinfrastruktur die Immobilienpreise und die Lebensqualität in Rosenheim?
Rosenheim ist übermäßig belastet was den Verkehr betrifft. Lediglich die Nord- Südverbindung durch die neue Westtangente sorgt für Entlastung. Ihr, ist auch zuzuschreiben, dass der Norden der Stadt nun einen vernünftigen Autobahnzubringer hat. Sicherlich hat der Norden dadurch an Attraktivität gewonnnen, was sich jedoch in einem leichten Anstieg der Immobilienpreise wieder relativiert.
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Welche Rolle spielen Energieeffizienz und nachhaltige Bauweisen bei Neubauten in Rosenheim? Wie verhält es sich bei Bestandsimmobilien?
Kaufinteressenten achten zunehmend auf die Energiebilanz der Objekte. Bei Bestandsimmobilien arbeiten wir schon lange nicht mehr nur mit dem für den Verkauf notwendigen Energieausweis, sondern lassen im Rahmen der Objektvorbereitung auch ein Energiekonzept durch einen Fachingenieur erstellen. Die Erfahrung zeigt, dass sich die Käufer damit sicherer fühlen und besser einschätzen können, welche Maßnahmen umzusetzen sinnvoll wäre. Energiekonzepte sind die gute Grundlage die richtigen Fördermaßnahmen zu ergreifen und für Gespräche mit Handwerksbetrieben gut gerüstet zu sein. …
… Im Vergleich zu den Jahren vor 2023 führen heute fehlende nachhaltige Bauweisen zu deutlichen Preisminderungen bei Bestandsimmobilien.
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Gibt es bestimmte demographische Gruppen, die zunehmend in Rosenheim investieren oder dort wohnen möchten?
Eigentlich sind diese Gruppen sehr ausgewogen, denn sowohl für junge Menschen als auch für Familien, Ältere und Senioren bietet die Region einfach eine Vielzahl von Möglichkeiten: attraktive Arbeitgeber, Hochschule und Schulen, Kitas etc., Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Ärzte und andere wichtige Dienstleister des täglichen Lebens. Vor allem auch der ländliche Raum und die Nähe zu den Bergen haben für jedes Alter ihren eigenen Reiz.
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Welche Auswirkungen haben die aktuellen globalen wirtschaftlichen Trends auf den lokalen Immobilienmarkt in Rosenheim?
Die vielen Standortvorteile und der breite Firmenmix in Rosenheim sorgen dafür, dass keine dauerhafte Verschlechterung des Immobilienmarktes zu erwarten ist.
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Wie verhalten sich die Mietpreise im Vergleich zu den Kaufpreisen in Rosenheim?
Kaufpreise von Neubauimmobilien von 6.500,- bis 8.000,- Euro pro Quadratmeter sind für Anleger kaum rentabel, da in der Breite kaum die notwendigen Mieten für eine vernünftige Rendite erzielt werden können. Mietpreise von 10,- bis 12,- Euro pro Quadratmeter dürften in der Stadt noch mehrheitlich vorliegen, auch wenn im Neubau nun auch 15,- bis sogar 18,- Euro Mietzins je m² verlangt werden.
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Welche Auswirkungen hat der Tourismus auf den Immobilienmarkt in Rosenheim? Hat Rosenheim als touristische Region spezifische Einflüsse auf die Immobilienpreise und die Nachfrage nach Ferienwohnungen oder -häusern?
Rosenheim selbst hat keine große Nachfrage nach Ferienwohnungen, aber die Attraktivität der Umgebung führt zu erhöhter Wohnnachfrage. In Ferienorten vor den Toren der Stadt werden durchaus Zweitwohnungen oder gar Häuser für den Ferienaufenthalt gekauft. Beispiele hierfür sind die Chiemseeregion mit Aschau im Chiemgau, Bernau, Prien a. Chiemsee und die Orte am Samerberg.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Rosenheim ist dynamisch und vielfältig. Trotz der Herausforderungen durch steigende Baukosten, gesetzliche Vorgaben und infrastrukturelle Engpässe bleibt die Stadt aufgrund ihrer attraktiven Lage und hohen Lebensqualität ein begehrter Wohnstandort. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können von den aktuellen Marktbedingungen profitieren, wenn sie gut informiert und vorbereitet sind. Wir hoffen, dass Ihnen unsere Einblicke und Tipps aus dem Experteninterview eine wertvolle Orientierung bieten und Sie bei Ihren Immobilienentscheidungen in Rosenheim unterstützen.